Beste Hausverwaltungssoftware: Testsieger 2025 im Vergleich

Die Hausverwaltung Software überzeugt hier mit ihrem modernen, sehr übersichtlichen Interface und dem unkomplizierten Anlegen von Objekten und Mietverhältnissen. Die Objektübersicht als zentrale Schaltstelle ermöglicht schnelle, intuitive Arbeitsschritte, während die unbegrenzte Dokumentenablage und die flexible Zuordnung von Unterlagen für eine besonders klare Struktur sorgen. Genau diese Kombination aus hoher Usability und Flexibilität macht immocloud für kleinere Bestände ideal.

Das integrierte Mieterportal ist das stärkste Feature der Hausverwalter Software: Es ermöglicht Chats, E-Mail-Anbindung und sogar ein digitales Schwarzes Brett, über das du ganze Häuser gleichzeitig informieren kannst. Da immocloud hier eine einzigartige Lösung bietet, die kein anderer getesteter Hausverwaltungssoftware Anbieter in dieser Form besitzt, profitieren vor allem Vermieter:innen, die ein modernes, schnelles und zentrales Kommunikationssystem suchen.

Das Dashboard bietet auf einen Blick Cashflow, Leerstände und offene Mieten, während die Bankanbindung mit automatischer Umsatz-Erkennung viele Prozesse vereinfacht. Die Möglichkeit, nicht zugeordnete Zahlungen nachträglich einzupflegen, Sonderkosten automatisch umlagefähig zu machen und Berichte nach Jahren zu filtern, sorgt für Transparenz. Mit der integrierten DATEV-Schnittstelle lassen sich Finanzdaten zudem schnell und sauber an Steuerberater:innen übergeben.

Im Test zeigte sich, dass immocloud bei einer größeren Anzahl an Immobilien unübersichtlich wird, da die Datenbanken und die Nachrichtenübersicht ihre Grenzen erreichen. Das Nachrichtentool lässt sich nicht sortieren und kann bei vielen Korrespondenzen rasch unhandlich werden. Für große Verwaltungen sind spezialisierte Tools sinnvoller, insbesondere wenn digitale Versammlungen oder Beschlussfassungen benötigt werden. Immoware24 bietet genau diese erweiterten Funktionen und ist daher die bessere Wahl.

Da immocloud keine Rechnungen erstellen kann, kein Mahnwesen integriert ist und wichtige Dokumentvorlagen fehlen, müssen viele Arbeitsschritte extern erledigt werden. Wer sein Rechnungswesen komplett in seiner Hausverwaltungssoftware abbilden möchte, wird hier nicht glücklich. objego und Vermieten+ bieten deutlich mehr rechtssichere Vorlagen und komfortablere Dokumentprozesse.

Das Hausverwaltungsprogramm ist klar auf große Datenmengen und professionelle Strukturen ausgelegt: Du verwaltest beliebig große Datensätze, nutzt eine sehr mächtige Kontaktdatenbank mit umfangreichen Filterfunktionen und profitierst von zahlreichen Auswertungen und Abrechnungsarten – von Leerstand über Betriebskosten bis hin zu Heizkosten und Umsatzsteuer. Durch die DATEV-Schnittstelle, die EBICS-Anbindung sowie die Unterstützung bei §35a-Absetzungen wird Immoware24 zur echten All-in-One-Lösung, die für große Verwaltungen und umfangreiche Bestände entwickelt wurde.

Immoware24 kombiniert eine automatische Mieteingangskontrolle mit einer Mietschuldenübersicht inklusive Historie, sodass du säumige Zahler:innen schnell identifizieren kannst. Belege und Rechnungen fließen ins Dokumentenmanagement ein, Sonderkosten lassen sich in die Abrechnung integrieren, und mit den zahlreichen Dokumentenvorlagen – von Abmahnungen über Verträge bis hin zu Kündigungsschreiben – greifen Finanz-, Vertrags- und Dokumentenverwaltung sinnvoll ineinander. Gerade wenn du dein Mahnwesen strukturiert, effizient und rechtssicher aufziehen willst, ist das ein deutlicher Pluspunkt.

Mit Immoware24 kannst du Eigentümerversammlungen inklusive Beschlussfassungen erfassen und Einladungen direkt über das E-Mail-Portal versenden. Ergänzend dazu sorgt das integrierte Ticketing-System dafür, dass Reparaturen, Schadensmeldungen und Aufgaben strukturiert nachverfolgt werden, während der Kalender alle Termine und Fristen – von Wohnungsbesichtigungen bis Versammlungen – im Blick behält. Diese Kombination aus Tickets, Kalender und Versammlungsverwaltung macht die Hausverwaltung Software besonders attraktiv, wenn du viele Stakeholder koordinieren musst.

Die Einarbeitungszeit ist hoch, es gibt kaum Nutzerführung oder Tutorials und das Interface wirkt wie eine Tabellenkalkulation aus einem anderen Jahrzehnt. Wenn du nur wenige Wohnungen verwalten willst, wirst du durch den enormen Funktionsumfang eher überfordert als unterstützt – besonders, weil die Bedienung komplex und optisch wenig einladend ist. Für kleine und mittlere Bestände mit Fokus auf Übersichtlichkeit, modernes UI und einfachen Einstieg passt immocloud deutlich besser.

Der Einstieg ist dank des sehr übersichtlichen, modernen Designs extrem leicht, und das Dashboard zeigt dir alle wichtigen Infos zu deinen Objekten auf einen Blick: vermietet vs. leerstehend, eingegangene und fehlende Mieten, Zählerstände und Mietverträge. Du kannst beliebig viele Einheiten anlegen, ohne dich um Limits kümmern zu müssen, aber der Funktionsumfang bleibt bewusst schlank, sodass du dich nicht durch Profi-Features kämpfen musst. Genau dieses Zusammenspiel aus einfacher Bedienung, klarer Oberfläche und Fokus auf die Basics macht objego für kleinere private Bestände besonders attraktiv.

Die Betriebskostenabrechnung ist in wenigen Minuten erstellt: Du wählst Kostenart und Umlageschlüssel, trägst die Beträge ein und lässt sie automatisch auf deine Mieter:innen verteilen – mit bis zu 31 Kostenarten zur Auswahl. Das Zählerstands-Tool ist simpel, aber gut gelöst und bietet eine saubere Historie. Richtig stark ist das Anlage-V-Tool: Ein- und Ausgaben übernimmst du direkt aus der Jahresübersicht, exportierst sie als Excel und gibst sie an deine Steuerberatung weiter. Für typische private Vermietungsszenarien nimmt dir das sehr viel Handarbeit ab, ohne dass du dich tief in Buchhaltung einarbeiten musst.

Du kannst mit dem kostenlosen Starter-Tarif unbegrenzt viele Objekte anlegen und das System in Ruhe kennenlernen – ideal, um herauszufinden, ob der Workflow zu dir passt. Wenn du mehr brauchst, bekommst du im Basic-Tarif für 7,95 €/Monat im Jahresabo alle wichtigen Funktionen für Betriebskostenabrechnung, Vorlagen und Anlage V – ebenfalls für unbegrenzt viele Einheiten. Im Premium-Tarif kommen dann unbegrenzter Speicher und eine OCR-Texterkennung dazu, die Rechnungsdaten automatisch ausliest und in die Abrechnung überführt. Gerade wenn du klein startest, aber perspektivisch wachsen willst, passt dieses Tarifmodell sehr gut zu dir.

Du kannst zwar beliebig viele Einheiten anlegen, aber es fehlt an Profi-Features wie einer separaten Kontaktdatenbank für Hausmeister:innen, Handwerker:innen und Dienstleister:innen oder mehreren Ansprechpartner:innen pro Objekt. Ein Mieterportal, Ticketing-System oder spezielle Funktionen für Eigentümerversammlungen gibt es ebenfalls nicht. Für große Bestände mit vielen Stakeholdern stößt objego damit schnell an Grenzen und wirkt eher wie ein Tool für „Nebenbei-Verwaltung“ als für Vollzeit-Verwaltung. Für große, professionelle Verwaltungen mit WEG-Fokus, Ticketing, Eigentümerversammlungen und DATEV-Anbindung ist Immoware24 deutlich besser geeignet.

objego bietet weder eine E-Mail-Integration noch Chat, Messenger, digitales Schwarzes Brett oder Mieterportal. Dokumente kannst du nicht direkt aus der Hausverwalter Software teilen, und es gibt auch keine E-Post-Schnittstelle. Wenn du also erwartest, dass du Rechnungen, Abrechnungen oder Nachrichten direkt aus dem Tool verschickst und sämtliche Kommunikation an einem Ort stattfindet, wirst du mit objego frustriert sein, weil du ständig auf externe Kanäle ausweichen musst. Wenn du ein starkes Mieterportal mit Chat, digitalem Schwarzen Brett und Dokumentenfreigabe suchst, passt immocloud sehr gut zu dir. Wenn du zusätzlich ein Ticketsystem, optionales Mieterportal und professionelle Prozesse brauchst, ist immocloud eine sinnvolle Option.

In objego gibt es kein Rechnungs- oder Mahnwesen, Teilzahlungen werden nicht automatisch erkannt, und du erhältst keine Benachrichtigung bei ausbleibenden Mieten. Dokumente landen alle in einer einzigen, schnell unübersichtlichen Liste ohne Ordnerstruktur oder Versionierung, und aus hochgeladenen Belegen lassen sich keine Daten in die Abrechnung übernehmen. Für eine „richtige“ digitale Akte mit sauberem Workflow zwischen Dokument, Rechnung, Mahnung und Zahlungseingang ist das einfach zu wenig.

Der Assistent führt dich Schritt für Schritt durch die Erfassung deiner Objekte, Wohnungen und Mieter:innen und macht dir den Start extrem einfach – gerade, wenn du zum ersten Mal mit einer Hausverwalter Software arbeitest. Die Oberfläche ist modern und professionell gestaltet, und du hast auf der Startseite alle wichtigen Infos im Blick. Viele Details kannst du später fein einstellen, musst es aber nicht sofort tun.

Als Tochter von ImmoScout24 bietet Vermieten+ eine direkte Schnittstelle zur Plattform: Du kannst Exposés direkt aus dem Hausverwaltungsprogramm erstellen und auf ImmoScout24 veröffentlichen, ohne alles doppelt anlegen zu müssen. Gleichzeitig greifst du auf den regionalen Mietspiegel zu und kannst deine Mietverträge daran orientieren. Die Kombination aus Vermietungs-Workflow und Marktdaten gibt es in dieser Form bei keinem anderen der getesteten Hausverwaltungssoftware Anbieter – das ist ein Alleinstellungsmerkmal für alle, die öfter neu vermieten.

Die Nebenkostenabrechnung ist bei Vermieten+ enorm variabel: Du kannst aus vielen Kostenarten auswählen, eigene Posten hinzufügen und mit unterschiedlichen Umlageschlüsseln arbeiten oder mehrere Abrechnungen anlegen, um Kosten aufzuteilen. Die Abrechnung wird dauerhaft gespeichert und als PDF exportiert, sodass du sie sauber dokumentierst. In Kombination mit der finAPI-Bankingschnittstelle, automatisch geprüften Mieteingängen und einer übersichtlichen Finanzansicht bekommst du eine starke Lösung speziell für kleinere Portfolios, ohne dich mit DATEV oder komplexen Buchungslogiken herumschlagen zu müssen.

Vermieten+ bietet kein Mieterportal, keine E-Mail-Integration aus der Hausverwaltung Software heraus, keinen Chat und kein Schwarzes Brett. Zudem gibt es keine zentrale Kontaktdatenbank für Mieter:innen, Handwerker:innen oder Dienstleister:innen – du musst dich oft umständlich über einzelne Objekte und Wohnungen durchklicken. Für professionelle Verwaltungen mit vielen Beteiligten, Tickets, Reparaturprozessen und Eigentümerversammlungen ist das zu wenig.

Das Preismodell ist einfach, aber teuer, sobald dein Bestand wächst: Du zahlst einen Grundbetrag von 9,90 € im Monat und zusätzlich 0,99 € pro weiterer Einheit – ohne Mengenrabatt. Schon bei 10 Einheiten bist du bei knapp 20 € im Monat, und je größer dein Portfolio wird, desto stärker schlagen die per-Einheit-Kosten durch. Wenn du viele Wohnungen verwaltest, zahlst du damit schnell deutlich mehr als bei anderen Anbietern mit Flatrate-Struktur.

Vermieten+ bietet zwar eine ordentliche Finanzübersicht und eine automatische Prüfung der Mieteingänge, aber keine DATEV-Schnittstelle und kein durchgängiges Mahnwesen – Rechnungen kannst du zwar erstellen, aber nicht automatisiert verschicken oder in ein professionelles Buchhaltungssystem spiegeln. Für kleinere private Portfolios reicht das völlig, doch sobald du eng mit Steuerberatung und Buchhaltung zusammenarbeitest, stoßen diese Funktionen an Grenzen.

Du legst Haus, Wohnungen und Mieter:innen im Baukasten-Prinzip in wenigen Klicks an, das Dashboard gibt dir sofort eine klare Übersicht über Einheiten, Kontaktdaten, Zählerstände und Abrechnungsperioden und die Nebenkostenabrechnung ist klar als Kernfeature der Hausverwaltung Software gedacht. Gerade wenn dein Fokus weniger auf „voller Profi-Suite“ und mehr auf „Nebenkosten ohne Stress“ liegt, spielt hellohousing seine Stärken voll aus.

Die Kombination aus Belegverwaltung und Smart-Meter-Implementierung ist hier das eigentliche Highlight: Du kannst Belege automatisch per E-Mail ins System schieben, sie in der Belegsammlung mit starken Filteroptionen wiederfinden und direkt in die Betriebskostenabrechnung übernehmen. Gleichzeitig erlaubt dir die Smart-Meter-Anbindung, Zählerstände aus intelligenten Zählern automatisch zu importieren, sodass du nicht alles von Hand ablesen und eintragen musst. Das ist ein Grad an Automatisierung, den andere getestete Lösungen so nicht bieten.

Die Hausverwalter Software konzentriert sich bewusst auf das Nötigste: Es gibt keine eigenständige Kontaktdatenbank für Dienstleister:innen oder Eigentümer:innen, keine ausgefeilten Verwaltungsstrukturen, kein umfassendes Rechnungs- oder Mahnwesen und keine DATEV-Schnittstelle. Sie ist klar auf wenige Häuser mit überschaubaren Anforderungen ausgerichtet – alles, was darüber hinausgeht, wirkt schnell zu eng und zu schlicht.